以碧桂园森林城市项目分析海外房产投资价值体系

日期:2019-04-26 09:28/ 人气: / 来源:未知

  2016年夏天,很多人没记住巴西奥运会的主题:Live Your Passion.但肯定记住了那个浑身上下长满了草的房产广告。

  持续在公信力第一的频道上狂轰滥炸让这个项目5个月内完成了130个小目标的销售额,该房企也从当年行业第7晋升到行业第3。

数据来源:克尔瑞统计

  数据来源:克尔瑞统计

  2018年1-10月全球销售额,杨老板比许老板多出一个富力。

  比大众更早知道这个项目的是BGY自家销售的亲朋好友,数万名入职半年以上的销售人均一套指标,个个都接了军令状。

  3年时间,森林城市经历了种种风波:

  1.广告铺天盖地,一鸣惊人,销售额破纪录

  2.外汇管制收紧,展厅关闭,转为地下销售

  3.新加坡旁浮夸,项目质疑,部分买家退款

  4.马来总理换届,政治风险,项目进程利空

  本文以森林城市为案例,从以上四个阶段分别展开,回溯各个阶段发生的现象和原因,为海外房产投资客提供客观视角,建立投资价值体系。

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  近年来,国家对国内房产宏观调控,到今日【房住不炒】成为主旋律,开发商在国内的竞争白热化,于是分散部分资源跟着一带一路的步子布局海外,此为背景。

  早在2013年,BGY在马来西亚就开发了金海湾项目,完成过70亿的销售额。

  森林城市项目所在区域——柔佛州新山市就有同为国内开发商的富力公主湾(3年销售额30.896亿元),绿地翡翠湾等。

  森林城市是其中规模最大的一个项目,填海造四座岛,总面积1400公顷,总投资2500亿人民币,(百度百科显示投资1000亿美元为错误)开发周期20年。

  拟开发面积最大,周期最长,建案投资最大,显然,这并不是一个小而美的项目,如杨老板所说:未来的理想之城。

  森林城市效果图

  因理想而伟大或为梦想而窒息,我们已经见识过很多案例。

  在操盘金海湾项目小试牛刀后,BGY上马了森林城市,金海湾规模不大,也就9000多户。

  这些大项目都聚集在新山,为什么不是吉隆坡,槟城?

  马来西亚是君主立宪制国家,也是联邦制,权力分散十三个联邦州。

  对于开发商有两个个最基本的约束:

  1.拿到一块土地开发项目时,必须考虑本土中低收入群体的利益,在新建项目或者同时在其他项目中承建30%份额的福利房,满足低收入群体的购买需求。

  2.先建后售,俗称10比90付款方案,购房者只需付10%,其余90%项目竣工才需支付。

  对于海外购房者,不同州的城市也有门槛限制:海外买家购置房产的门槛从50万马币,一度升至100万和200万马币。

  而在柔佛州新山这个靠近新加坡有180万人口的城市,BGY和柔佛州政府分别持股森林城市60%和40%很好地解释了以上这两个限制为什么都不存在。

  国内开发商在加美澳欧这些传统的房产市场上,受限于成熟的市场制度,有不少水土不服折沙沉戟的经历,但东南亚这块土壤,多了些能精诚合作挽臂高歌一起把钱赚把制度砍的合作伙伴。

  柔佛州苏丹持股,在任首席长官纳吉布站台,森林城市可谓地利人和。

  项目初期在中国能取得不俗的销售额往往就是依赖两个法宝:政府背书与天价广告。

  2

  2016年是很多企业声势浩大高调出海的一年,面对人民币下行的压力,个人投资者为了财富保值也做起了海外资产配置。

  这导致了2016年我国的外汇储备损失严重,一度要破到3万亿美元的红线,增加了国家宏观经济调控的风险。

  2016年年底,外汇政策收紧,对大企业谈话,对个人严格额度限制,并关闭银联刷卡海外投资等渠道。

  每人5万美金且购汇时需声明不能用来海外购房,这给投资者在付剩余房款时带来了麻烦。

  BGY被约谈,继续高调投放广告有悖于顶层政策,不止于此,国内的展厅也审时度势相应关闭。

  15年一带一路鼓励出海,16年外汇收紧调控收缩,这点小委屈,这点小挫折,对于赚钱即赌国运的房产大佬还是承受得起的。

  于是BGY拓展了渠道销售,本人所在的出入境行业各种从业公司有部分被发展为森林城市的销售代理。

  3

  如果一个人因为运气背而陷于困境,是值得理解的。但这个人平时过于浮夸,过于高调,在这个时候容易受到来自人格方面的攻击。

  森林城市的项目在17年广受质疑。主要来自以下两个群体:

  1.部分投资者

  2.部分海外资产配置从业者

  投资者与BGY的矛盾主要来自于冲动式消费后举棋不定与开发商概不退款的售后态度。

  投资者参加考察团,好吃好喝一路服务周到热情,项目讲解前景一万万个好,兴致浓处,不交个定金都对不住这一路良辰美景。

  回来后收到一堆厚厚的购房合同,想着接下来要付更多的钱才开始认真对待,从一开始,他们了解的信息便不完整,他们也无法有效的凭借自我认清这个项目是否存在必要性的投资价值,接受负面消息打退堂鼓是一个不错的选择。

  海外资产配置从业者与BGY的矛盾主要来自于我卖海鲜你丫卖土特产居然还分流了我的客户。

  so,从【新加坡旁】这四个字展开延伸到填海造岛不可取,本地人买不起,新加坡人瞧不上,缺乏接盘侠等等,森林城市受到了一波又一波的攻击潮。

  森林城市有两个特别突出的劣势:1.地理位置偏,交通不便。2.治安欠佳,相对马来西亚其他知名城市,新山是一个相对落后的区域。

  同时,森林城市也有自己的优势:1.新区,有发展前景。2.存在刚需。3.州政府将继续提供利好政策。

  但在这场群嘲中,所有的参与者根据自己所处的立场,都不能客观理性的讲出来。

  4

  今年8月份,森林城市的不利局面来到顶峰。

  8月27日,马来新任长官马哈蒂尔在非官方场合表达个人态度:森林城市不能卖给外国人,卖给外国人我们也不发签证。

  而实际上,这只是他的个人态度,不代表官方,且这句话也没有施行的基础。第一,马来开放的市场经济是国策,第二,申请第二家园签证的条件和房产无关。

  回顾以上四个阶段,我们发现海外资产配置过程中存在以下几个事实:

  1.以投资为主要目标的海外购房者接受不到全面客观的信息。

  2.国内开发商在海外开发过程中,照搬中国模式会水土不服。

  3.一个项目评判从一个极端到另一个极端是信息丰富的过程。

  这个案例对于我们投资者有什么启发呢,我们的投资价值体系该如何建立呢?

  A.房产即金融

  中国的房价一贯坚挺,丈母娘说:有房才是值得托付的男人。

  大江大河的40年,个人投资者从房产中获利的代表就有90年代早期的房虫倒爷,新世纪初期善用杠杆的民间资本,2010年前后解决刚需后还有资金投资的家庭等等。

  商品房,买到即赚到,时至今日,限购限贷这四个字让不少希望继续获利的个人投资者意兴阑珊。

  有钱无处可投,这种焦虑和恐慌就像被如来压在五指山的孙大圣一样,满身的本事,一纸【唵嘛呢叭咪吽】的符咒就能轻易按住。

  中国的商品房不是简单的商品,它更像是被无形的力量掌控宏观与微观的玩物。这种特色的力量,叫做政策。

  中国房价上涨的主要因素有人口,名义GDP和狭义货币M1.就是无关商品属性里的房屋建造成本。

  人口增长能给房价贡献7%的增长,而M1平均每年给中国房价贡献15%的增长。即使2008年全球黑天鹅也只让中国房价同比下降1.9%,紧接着4万亿计划的刺激让中国房价在2009年飙升22.4%。其中,M1贡献34.5%。

  货币的存量作为影响房价的主要因素说明中国的住宅房产根本就是金融商品。为了刚需背上一线城市房贷负重前行的家庭本质上都在为金融高额逐利的属性买单。

  B.投资与投机

  1978年前,大家都是穷人,短短40年的暴富让大部分人的投资理念向投机看齐。

  瓜要保熟,获利要高,看短不看长,这些投资理念,让不少人被当做韭菜轻易的收割。

  唯有房产,让国人死心塌地地不相信泡沫,大圣被唐三藏揭掉符咒后不也鞍前马后的为如来打工嘛。

  在国内房产投资受阻以后,不少人被逼提升了全球视野,对比房产开发商和从业中介,个人投资者始终处在弱势地位。

  因为投资的理念不变,被收割的剧本逻辑仍然是旧酒新瓶,只不过换了个战场。

  C.找准投资定位

  那,如何定位海外房产投资的目标区域以及投资理念。

  传统的西方英美加,影响房价的因素主要是名义GDP和房屋建造成本。租金,利率与房价在供需市场相互影响,是投资市场,当以出海需求搭配稳定投资获利的期望进行投资。

  东南亚房产市场区分中南半岛和马来群岛,区分资本发达市场如新加坡马来西亚和其他新兴市场。资本发达市场看重投资,新兴市场投资和投机机遇并行。

  有一个总则是:如果家庭或者个人的规划里未来没有出海需求(子女留学,海外度假,海外移民等),仅为投资或者投机而投资,那还是安逸的呆在花果山做个美猴王,出海西游并不适合你。

作者:碧桂园